Nei primi nove mesi del 2026 la domanda di mutui delle famiglie italiane è scesa del 5,9% rispetto allo stesso periodo del 2025, ma per chi deve finanziare un investimento o rinegoziare un piano il numero che pesa di più è un altro: le surroghe sono crollate del 42,4% nel primo semestre, quando già le attese di rialzo dei tassi frenavano le famiglie; la BCE ha alzato i tassi a giugno e settembre. Chi oggi valuta un nuovo mutuo, o un piano di rientro più lungo, deve ragionare su un costo del denaro in salita, non in discesa.
Le surroghe si chiudono: il mercato perde il 5,9%
Nei primi nove mesi del 2026 la domanda di mutui immobiliari delle famiglie è calata del 5,9% sul 2025. Il rallentamento non nasce da un ritiro degli acquirenti: pesa soprattutto la contrazione delle surroghe, scese del 42,4% tra gennaio e giugno 2026, quando già le attese di rialzo dei tassi frenavano le famiglie; la BCE ha poi alzato i tassi a giugno e settembre. Il barometro diffuso il 19 ottobre 2026 colloca il calo più marcato a marzo (-12,1%), con sette mesi consecutivi in territorio negativo prima dell'inversione di agosto (+7,1%) e della nuova flessione di settembre (-1,3%). La scelta resta orientata al tasso fisso, con il variabile in crescita solo marginale.
Un mutuo su due supera i 25 anni di durata
Nei primi nove mesi del 2026 il 51,2% dei mutui richiesti prevede un piano di rimborso oltre i 25 anni. La fascia 25-30 anni concentra il 43,8% delle richieste, le durate superiori ai 30 anni il 7,4%, mentre i mutui sotto i 10 anni restano sotto il 4,5% del totale. La preferenza per piani di rimborso più lunghi conferma l'attenzione delle famiglie a contenere la spesa mensile.
L'importo medio richiesto resta fermo a 153.711 euro, -0,6% sull'anno precedente. Le richieste si concentrano tra 100.001 e 150.000 euro (30,8%) e tra 150.001 e 300.000 euro (31,2%), che insieme valgono il 62% del totale; il 15% riguarda importi fino a 75.000 euro e il 6,1% supera i 300.000.
| Fascia d'età del richiedente | Quota domanda |
|---|---|
| 25-34 anni | 31,4% |
| 35-44 anni | 31,0% |
| 45-54 anni | 21,5% |
| 55-64 anni | 10,6% |
I richiedenti tra 25 e 44 anni valgono il 62,4% del totale; gli over 65 sono una componente residuale.
Il credito al consumo accelera mentre i mutui frenano
Se il mattone si finanzia su orizzonti lunghissimi, il credito leggero corre. Nei primi nove mesi del 2026 la domanda di prestiti finalizzati, tradizionali e BNPL, cresce del 5,7% con un importo medio di 7.044 euro (+5,1%); il BNPL segna +15,1%, i prestiti personali +4,6%. Per chi vende beni durevoli o servizi rateizzabili è il dato operativo: il 48,1% dei prestiti finalizzati richiesti è sotto i 2.000 euro, mentre il cliente immobiliare resta più prudente. «Dopo il forte dinamismo registrato nel 2025, il mercato dei mutui mostra nel 2026 segnali di rallentamento della domanda», sintetizza Simone Capecchi, Executive Director di CRIF.
Le decisioni da mettere in conto ora
Tre calcoli aiutano a leggere i numeri dal lato di chi gestisce un'attività. Primo: la flessione dello 0,6% sull'importo medio equivale a circa 920 euro in meno di finanziamento rispetto al 2025 (153.711 × 0,006): il ticket medio è calato dello 0,6%, una compressione minima. Secondo: le domande fino a 75.000 euro sono circa 2,5 volte quelle sopra i 300.000 (15 diviso 6,1), segno che il grosso del mercato resta su importi contenuti. Terzo: con un mutuo su due oltre i 25 anni, l'effetto sui bilanci familiari è una rata più leggera ma un impegno più lungo.
Per un'impresa la conseguenza è doppia: chi ha un mutuo a tasso fisso sottoscritto negli anni del denaro a basso costo oggi non ha incentivo a surrogare e si tiene la rata che ha, mentre chi ha un variabile resta in attesa. Se serve un nuovo finanziamento, il contesto spinge verso fisso e durate lunghe. E se l'attività vende a famiglie, il canale che cresce è quello del finanziamento al consumo, non quello ipotecario.
Per un'impresa, la prova dei prossimi trimestri potrebbe non essere il numero di richieste, ma la tenuta della surroga: se i tassi restassero su questa traiettoria, il mercato del rifinanziamento resterebbe chiuso e ogni nuova operazione partirebbe da un costo più alto.
Fonti
- Mutui 2026, richieste dei nati all'estero
- Cartura (PD), mutui in crescita
- Mutui: rallenta la domanda nei primi 9 mesi del 2026
- Mutui, domanda in calo del 5,9% nei primi nove mesi del 2026
- I mutui frenano nei primi nove mesi del 2026
- Simplybiz.eu
- Milanofinanza.it
- Barometro CRIF domanda prestiti terzo semestre 2026
