Il Mutuo Ipotecario è una forma di finanziamento che viene fatta per l’acquisto di un immobile dove appunto come garanzia al finanziamento è la casa stessa. Quando parliamo di mutuo generalmente, anche se non sempre, si parla proprio di un mutuo ipotecario. Ed è per questo motivo che si riescono ad avere dei tassi di interesse agevolati rispetto a tutte le forme di finanziamento.
Proprio perché la Banca (creditore) avrà come garanzia da parte del debitore (mutuatario), non solo lo stipendio, ma l’ipoteca che ovviamente la tutela in caso di insolvenza da parte del debitore. Un’ ipoteca permette all’istituto bancario di essere il primo soggetto a valersi nei confronti del debitore insolvente, in caso in cui l’ipoteca sia di primo grado.
L’ipoteca ha una iscrizione superiore al valore del mutuo
Normalmente una Banca iscrive sul mutuo una ipoteca circa del 150% ma anche 200% del valore del finanziamento erogato. Questo perché in caso di cessione dell’immobile, per insolvenza del debitore, la Banca avrà diritto a recuperare una percentuale maggiore rispetto all’importo finanziato. Facciamo un esempio concreto. Stipuliamo un contratto per un mutuo ipotecario, con tasso ovviamente agevolato ad esempio del 1,3% annuo per un valore di 100.000
Questo è il valore del mutuo, ma non il valore della casa. Ricordiamo che un mutuo non viene quasi mai erogato di un valore superiore all’80% del valore della casa che andiamo ad acquistare. Nel caso costituisse l’80% ovviamente l’iscrizione del mutuo non potrebbe superare il 125% del mutuo stesso. Normalmente però i mutui sono del 50%, 60% del valore dell’immobile permettendo così alla Banca di iscrivere una ipoteca su tutto il valore dell’immobile malgrado il finanziamento sia stato minore.
Questo è possibile per permettere al creditore (Banca) di risalire di tutte le spese sostenute, anche legali, per i mancati pagamenti da parte del debitore. Inoltre anche a fronte di risarcimento per gli anni dei mancati pagamenti e per coprire il tasso di inflazione.
L’articolo 39 del Testo Unico Bancario prevede in realtà un meccanismo automatico di indicizzazione dell’ipoteca. Questo dovrebbe garantire di avere ipoteche non superiori al 120% dell’importo erogato. Negli ultimi anni però, complice l’inflazione, le banche sono riuscite ad ottenere registrazioni per mutui ipotecari sino al 200%. Queste concessioni sarebbero però un attimo da rivedere visto che nel 2015 l’inflazione ha toccato in Italia il suo minimo storico dal 1959, 0,1%. Nel 2016 possiamo addirittura parlare di deflazione. Tali percentuali elevate sulle ipoteche sono delle spese aggiuntive per il cliente, in quanto le spese di notaio per la registrazione della stessa sono calcolate in percentuale in base al valore dell’ipoteca e non del finanziamento.
Un’altra nota dolente è la durata dell’ipoteca. Il contratto notarile dell’iscrizione ipotecaria ha durata ventennale, ma difficilmente mutui ipotecari hanno durate uguali o inferiori ai venti anni, infatti sono quasi tutti superiori. Ciò significa che dopo venti anni è necessario fare una nuova registrazione. Perciò vi saranno altre spese probabilmente inutili ma cospicue per il debitore.
Le ho valutate inutili poiché se il debitore è giunto al rinnovo dell’ipoteca, significa che ha versato venti anni di rate, e se non ha avuto problemi nei pagamenti sino ad oggi, si suppone e spera che non li avrà neppure in futuro. Per una durata decisamente inferiore. Ma questa deduzione logica non può essere di certo una garanzia per un creditore (Banca) che dunque giustamente chiede il rinnovo della registrazione dell’ipoteca, con spese aggiuntive per il mutuatario.
Le due più grandi differenze dunque tra prestito o finanziamento e mutuo ipotecario sono, che mentre il primo può avere una durata non superiore ai dieci anni, con un tasso di interesse relativamente contenuto, il secondo che ha ovviamente il vantaggio di avere un tasso agevolato e una durata che si aggira tra i trenta e quaranta anni, ha appunto una ipoteca sull’immobile di un importo del 150/200% del valore del mutuo stesso. Con spese di registrazione sull’ipoteca.
E’ difficile fare delle valutazioni o considerazioni in termini di convenienza economica in questo settore, poiché spesso non sono solo fattori come interesse, ipoteche etc…ad entrare in analisi ma anche la considerazione di altri parametri, come stipendio del contraente il mutuo, sue possibilità di solvenza e non da trascurare i suoi desideri. Una situazione che può essere sconsigliabile in una certa circostanza può essere invece ottimale con altri parametri di base.
