L’ipoteca è disciplinata dagli artt. 2808 e ss. del Codice Civile ed è un diritto reale di godimento. Il termine ”reale” deriva dal latino “rēs” che significa ”cosa”, pertanto l’ipoteca è un diritto sulle cose. Questo significa che essa segue il bene sulla quale insiste e tale bene, per la caratteristica della specialità propria di questo diritto, dev’essere puntualmente identificato. Se tu hai contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile che intendi vende prima della scadenza del finanziamento, le alternative che ti si prospettano sono tre:
- vendita del bene con accollo del mutuo da parte del terzo acquirente;
- estinzione del mutuo, cancellazione dell’ipoteca e vendita del bene libero da vincoli.
In nessun caso si può parlare di trasferimento dell’ipoteca originaria su un altro bene, così come non è giuridicamente prevista la transitorietà del mutuo originario.
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Vendita dell’immobile con accollo del mutuo
La compravendita dell’immobile con accollo del mutuo prevede che il terzo acquirente subentri nei diritto di proprietà e nel dovere di restituzione del debito residuo della somma originariamente mutuata. Solo in questa fattispecie si può parlare di trasferimento dell’ipoteca, nel senso che questa segue il bene sul quale insiste e continua a fungere da garanzia del mutuo anche se il debitore dello stesso è cambiato. Oltre all’ipotesi di subentro del terzo nella veste di debitore della banca, si può anche verificare il caso di terzo acquirente estraneo dal rapporto di mutuo.
Questa situazione si viene a creare se tu vendi l’immobile senza accollo del mutuo, vale a dire che il debito rimane in capo a te ma il vincolo ipotecario permane su un bene che non è più tuo. In questi casi, il terzo acquirente può configurarsi come un datore di ipoteca che garantisce un debito altrui con un bene facente parte del suo patrimonio: non è solidalmente responsabile del debito ma può vedersi espropriare il bene dalla banca se tale debito non viene onorato.
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Cambio dell’ipoteca
Un altro tema molto sentito è quello del cambio dell’ipoteca, vale a dire la cancellazione di quella originaria con contestuale accensione di un nuovo vincolo su un bene diverso al fine di mantenere in vita il mutuo contratto. A tal fine, tieni presente che se l’ipoteca segue il bene sul quale insiste, il mutuo segue la garanzia originaria: pertanto, risulta molto difficile che si possa mantenere in vita un contratto di debito se cambia la sua garanzia. Nel momento in cui tu vai a vendere un bene ipotecato e ne vuoi acquistarne un altro con un finanziamento a lungo termine, i passaggi da seguire sono:
- estinzione o rinegoziazione del mutuo originario;
- cancellazione dell’ipoteca;
- vendita dell’immobile;
- sottoscrizione di un nuovo mutuo con contemporaneo acquisto di un fabbricato e accensione sullo stesso del vincolo ipotecario.
L’estinzione del mutuo può avvenire con un consolidamento del debito, magari con surroga: accendi un nuovo finanziamento con una banca diversa da quella che ti ha concesso il primo mutuo e vai ad estinguere quest’ultimo con il capitale ottenuto. In alternativa, puoi rinegoziare il vecchio mutuo con lo stesso istituto di credito, previo parere favorevole di quest’ultimo, ma si tratta comunque di un’operazione che comporta delle modifiche sostanziali al contratto originario.
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