Mutuo Prima Casa: Tassi, Calcolo, Simulazione e Agevolazioni

Se stai pensando di acquistare un immobile, ma non disponi della cifra necessaria a coprire l’intero ammontare del suo prezzo, allora ti sarà utile avere qualche informazione sul cosiddetto “Mutuo Prima Casa“. Il Mutuo Prima Casa e le relative agevolazioni fiscali rientrano in un progetto avviato dallo Stato a partire dagli anni ’80 allo scopo di incentivare l’acquisto da parte di contribuenti persone fisiche di immobili da adibire ad abitazione principale.

In realtà è da diversi anni che la nozione di “prima casa” è intesa in senso lato ad indicare quegli immobili destinati non necessariamente all’abitazione da parte del contribuente-acquirente, ma anche di un suo congiunto (incluso il coniuge separato, ma non divorziato, oltre che tutti i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo). Affinché si possa parlare di prima casa e tu possa usufruire dei connessi benefici previsti dalla legge (che vedremo tra poco), è necessario che siano soddisfatte le seguenti condizioni:

  • l’abitazione ad oggetto dell’acquisto non deve essere “di lusso” (qualifica legata alla categoria catastale di appartenenza)
  • né tu né il tuo eventuale coniuge in regime di comunione dovete essere già titolari di diritto di proprietà/abitazione/uso/usufrutto/nuda proprietà su altro immobile situato nello stesso Comune in cui si trova quello ad oggetto dell’acquisto, né su altro immobile collocato ovunque sul territorio nazionale acquisito usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa
  • l’immobile da acquistare deve avere ubicazione presso il Comune di tua residenza o presso il Comune nel quale conti di stabilire la tua residenza nei 18 mesi successivi all’atto di acquisto.

Consulenza e calcolo delle rate

Il mutuo sulla prima casa comporta la costituzione di ipoteca di regola sull’immobile a oggetto della compravendita, a garanzia dell’istituto di credito coinvolto, che anticipa il versamento di una consistente somma di denaro in tuo favore, a condizione che tu provveda alla sua restituzione, con interessi, nell’arco di un periodo di diversi anni. L’istituto bancario di regola ti finanzia fino all’80% del valore dell’abitazione, percentuale che può essere alzata, in alcuni casi, fino ad un massimo del 100%, a condizione che tu sia in grado di prestare garanzie rilevanti.

Nell’era digitale, le valutazioni relative alla conclusione di un contratto di mutuo, sono molto più agevoli di un tempo: una volta individuata la banca a cui desideri appoggiarti, potrai ottenere una valida consulenza direttamente dal computer di casa tua, inserendo negli appositi campi della tua domanda di mutuo i tuoi dati anagrafici, la tua situazione lavorativa e i tuoi redditi, nonché i dati relativi alla composizione del tuo nucleo familiare e alla consistenza e valore dell’immobile.

A questo punto, la banca ti inoltrerà un primo “parere di fattibilità“, definendo in linea di massima l’ammontare delle rate mensili che dovrai corrispondere. Solitamente, ogni rata tende ad assestarsi su un valore pari al 30-35% di quello del reddito netto percepito mensilmente da te e dalla tua famiglia. A questo punto entri in gioco tu: informato sul calcolo del valore delle rate, dovrai valutare se sei in grado di sostenere i costi. Fai mente locale sulle tue entrate ed uscite abituali mensili, e sottrai le seconde alle prime: la cifra da te ottenuta ti darà informazioni circa la potenziale capacità di risparmio tipica di te e della tua famiglia. Devi decidere attentamente se sei disposto ad impegnare questa somma (o parte consistente di essa) nell’acquisto “graduale” della tua casa principale.

Mutuo Prima Casa

Mutuo Prima Casa

Se opti per l’accettazione del progetto prospettato dall’ente di finanziamento che hai scelto, dovrai procedere ad allegare la documentazione richiesta e, dopo l’accertamento della sussistenza delle dovute garanzie, sarà possibile procedere alla sottoscrizione del contratto (assistita da notaio) nella forma dell’atto pubblico.

Agevolazioni sull’acquisto della prima Casa

Limitatamente alle ipotesi in cui la tua controparte di venditore sia un privato e qualora tu proceda all’acquisto di una prima casa, l’aliquota dell’imposta di registro sarà agevolata e ammonterà al 2% anziché al 9%. L’imposta ipotecaria e quella catastale corrisponderanno alla cifra fissa di 50 euro ciascuna. Le agevolazioni strettamente connesse alla accensione del mutuo ipotecario riguardano i possibili sgravi dall’IRPEF e sono conseguibili a condizione che tu adibisca ad abitazione principale l’immobile comprato entro un anno dall’acquisto.

Se concluderai un contratto di mutuo per l’acquisto anche solo della nuda proprietà su un immobile qualificabile come prima casa, ti vedrai detratto dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori da te sopportati (comprensivi, ad esempio, delle spese notarili e dei costi legati alla perizia della banca). Devi tenere presente però che la legge fissa un tetto massimo per gli interessi passivi e gli oneri accessori da considerare ai fini della detrazione, che ammonta a 4000 euro. La cifra massima che ti vedrai detratta dall’IRPEF sarà quindi pari a 760 euro, il 19%, appunto, di 4000.