Esistono molti tipi di mutuo e a tal proposito ti ricordiamo di cosa si tratta nello specifico. Un mutuo consiste nel prestito di una somma di denaro per l’acquisto di un bene; la parte mutuataria, cioè colui che riceve il denaro, si impegna a restituirlo alla parte mutuante nelle modalità e nei tempi previsti da un contratto, che definisce anche le garanzie, gli obblighi e le sanzioni nel caso di inadempienza.
Il mutuo può essere stipulato unicamente con una società finanziaria, che può essere una banca o una società preposta ai finanziamenti. Per stipulare un contratto di mutuo, l’istituto bancario chiede una garanzia. La garanzia consiste nel concedere la possibilità alla parte mutuante, di impossessarsi di una somma di denaro o di un bene nel caso la parte mutuataria sia inadempiente agli obblighi del contratto, i quali sono quasi sempre il pagamento di somme di denaro con scadenze definite.
Il mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario ha la particolarità di offrire come garanzia di un prestito il bene mutuato, anche se in molti casi si possono ottenere mutui di liquidità concedendo a garanzia l’ipoteca di un bene di proprietà della parte mutuataria. L’ipoteca è un diritto di garanzia; i contratti che definiscono un mutuo di tipo ipotecario, lasciano in garanzia alla parte mutuante il bene oggetto dell’acquisto e del relativo prestito.
Se la parte mutuataria si esime dal pagare un certo numero di rate in un certo periodo di tempo, secondo quanto stabilito dal contratto sottoscritto la parte mutuante ha titolo per esercitare il diritto di ipoteca ed impossessarsi quindi del bene a titolo di risarcimento. Il diritto si esercita anche nel caso di un debito residuo nettamente inferiore al valore del bene; se non paghi le rate per 10 mesi anche dopo aver pagato per 18 anni (per esempio), per coprire il debito l’istituto di credito può impossessarsi di tutto il bene a garanzia.
Il mutuo Fondiario
Questo tipo di mutuo è molto simile a quello ipotecario, con alcune sostanziali differenze. Ultimamente viene preferito all’ipotecario in quanto ha un costo inferiore per la parte mutuataria, sia come tassazione che come interessi applicati. Le garanzie offerte sono più o meno le stesse; il mutuo fondiario richiede un ipoteca di primo grado sull’immobile ascritto, e consente contratti che variano di durata da 1 a 30 anni.
Sulla carta quindi, sembrerebbe essere un prestito che conviene alla parte mutuataria senza dare alcun vantaggio all’istituto di credito; il mutuo ipotecario infatti, concede comunque in garanzia la totalità del bene e prevede contratti non inferiori ai 5 anni.
Ma qui vengono fuori i giochi finanziari che spesso sono comprensibili a pochi addetti del settore. L’ipoteca di primo grado si differenzia da quelle di grado inferiore in quanto chi vi esercita il diritto ha la totale certezza di essere sempre il primo creditore. Può sembrare irrilevante, ma se negli anni ’90 i mutui ipotecari erano lineari ed avevano spesso un buon esito, con la crisi finanziaria l’economia è cambiata, e ci si trova ora di fronte a situazioni di più ipoteche iscritte sullo stesso bene per coprire debiti su debiti, al fine di non dover gettare la spugna per forza di cose. Comprensibile; ma un mutuo ipotecario concesso per beni di questo tipo, oltre a costare di più alla già subissata parte mutuataria, garantisce ben poco anche la parte mutuante, che si troverebbe in coda ad un buon numero di creditori.
Utilizzando un mutuo fondiario, l’istituto di credito si tutela maggiormente concedendo l’opportunità al cliente di poter risparmiare sul prestito. In tal modo il mercato riprende a muoversi, a tutto vantaggio di chi presta denaro che ritrova una garanzia più tutelata e certa, mentre chi contrae il mutuo spende meno.
In pratica non c’è una vera e propria convenienza; se guardi i contratti telefonici per i quali una volta si spendevano 20 euro al mese, puoi notare che ora si spendono 10 euro con il doppio dei minuti e dei messaggi a disposizione (sempre facendo un esempio), constatando una situazione di mercato che impone nuovi prodotti e nuove proposte che possano accontentare tutte le parti, con il fine unico di muovere l’economia di mercato, che è sempre più in difficoltà.
Va precisato infine, che il mutuo fondiario può essere erogato fino all’80% del valore effettivo dell’immobile o del bene che si intende acquistare; si tratta di una percentuale più bassa di quella concessa per i mutui ipotecari, che a loro volta però, non hanno specifiche agevolazioni per l’acquisto della prima casa, che invece sono l’aspetto più conveniente del mutuo fondiario.
