Il contratto di locazione è un negozio giuridico tramite il quale un soggetto, detto locatario, concede un bene immobile in affitto ad altro, detto conduttore, per usarlo come abitazione privata, ufficio o per esigenze commerciali. A riguardo, la disdetta è l’atto con il quale si terminare il contratto di locazione prima della sua conclusione naturale.
La risoluzione del contratto di locazione trova differente disciplina a seconda che si parli di immobili ad uso abitativo o per altro motivo. Inoltre è diversa se richiesta dal conduttore o dal locatore. Il recesso di quest’ultimo avviene con preavviso comunicato almeno sei mesi prima della scadenza effettiva, tranne nei casi espressamente previsti dal contratto. I motivi per cui si può chiedere il recesso da parte del locatore sono:
- se ha intenzione di abitare l’immobile o usarlo a fini commerciali per sé o per i propri familiari;
- vuole vendere l’immobile, riconoscendo il diritto di prelazione del conduttore;
- se il bene immobile è danneggiato e non si possono eseguire i dovuti lavori a causa della presenza del conduttore senza mettere a rischio la sua sicurezza;
- se l’inquilino ha disponibilità di altro alloggio nello stesso Comune;
- se l’inquilino non occupa il bene immobile.
Per il conduttore è previsto per legge la possibilità di richiedere la disdetta del contratto di locazione quando vuole e senza la presenza di motivi, con un preavviso di soli tre mesi prima della scadenza. Questa possibilità è concessa se all’interno del contratto di locazione non è diversamente previsto. È possibile disdire il contratto in qualsiasi motivi, anche senza rispettare i tre mesi di avviso, solamente in presenza di gravi motivi. Essi sono:
- la nascita di un figlio che rende inadatta l’abitazione alle nuove esigenze;
- presenza di umidità e muffa dovute a problemi strutturali;
- la necessità di tornare ad abitare con la famiglia. Caso che riguarda ad esempio gli studenti;
- la necessità di trasferirsi dovuta a motivi di lavoro.
- Un motivo particolare è la disdetta come conseguenza ad ampliamento per esigenze imprenditoriali, quando il conduttore svolge un’impresa.
Come fare la disdetta
La disdetta del contratto di locazione deve essere comunicata in forma scritta e spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. All’interno della comunicazione devono essere indicati i motivi per i quali si richiedere la risoluzione del contratto di locazione. La comunicazione deve pervenire in tempo per rispettare i termini indicati dalla normativa, poiché si deve dare tempo al locatore di trovare un nuovo conduttore oppure all’affittuario un nuovo appartamento. Ricordando i termini, essi sono:
- per il locatore sei mesi prima della naturale conclusione del contratto;
- per il conduttore tre mesi prima, oppure in qualsiasi momenti quando previsto dal contratto o dalla presenza di gravi motivi.
Quando avviene la disdetta del contratto di locazione, esistono delle incombenze di tipo oneroso. Nel caso della restituzione della caparra, essa va resa per intero al conduttore nel momento in cui lascia il bene immobile. Il conduttore può non restituirla quando l’inquilino è moroso oppure ha danneggiato il bene immobile, i mobili o le sue pertinenze. La revoca della disdetta non può avvenire se la controparte ha ricevuto la comunicazione scritta. Nondimeno le parti possono benissimo convenire diversamente, stipulando un nuovo accordo, anche solamente verbalmente confermando l’efficacia del contratto di locazione.
Fac-simile della disdetta
La lettera tramite cui si comunica la disdetta deve essere redatta rispettando alcune regole basilari. Online sono presenti molti formati, l’importante è che al loro interno sia presente lo spazio per indicare:
- nome e cognome del richiedente la disdetta;
- oggetto della comunicazione;
- nome e cognome del ricevente;
- indicazione del volere preciso di recedere dal contratto anticipatamente, rispettando i termini ed indicando i dati identificativi dell’immobile per cui si procede alla disdetta. In questo caso basta scrivere la via, il piano, l’eventuale interno oppure ogni altro dato che possa qualificare il bene immobile;
- il motivo per cui si richiede la disdetta se richiesto espressamente per legge;
- la data, essendo fondamentale al fine di identificare il momento dell’invio allo scopo di rispettare i dovuti termini;
- la firma del richiedente.
