L’acquisto della prima casa è un’aspirazione di moltissimi italiani, alcuni possono operare corrispondendo la somma immediatamente, altri devono accedere alle forme di credito. Il contratto di muto è il finanziamento più usato a tale scopo. Esso prevedere che il mutuante eroghi una somma di danaro al mutuatario, che si obbliga al restituire il credito tramite rate, solitamente mensili. Al fine di agevolare questo ammortamento, è prevista la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa per il 19% sull’IRPEF, tramite il modulo 730 o nella dichiarazione dei redditi del modello Unico.
Le condizioni per la detrazione degli interessi
La normativa vigente consente la detrazione degli interessi passivi dipendenti dalla stipula di un contratto di mutuo garantito da ipoteca. Il mutuo deve essere:
- stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto del bene immobile. Ciò consente di acquistare il bene ed entro un anno stipulare il mutuo, oppure viceversa. Tale limite non è applicabile nel caso in cui il contratto sia estinto è si stipula uno nuovo che prevedere una somma non superiore alla quota rimborsabile;
- erogato da soggetto residente in Italia oppure in uno Stato membro della Comunità Europea.
La detrazione fiscale non riguarda l’usufruttuario, poiché egli non acquista il bene immobile, bensì solamente un diritto reale di godimento sullo stesso. Con il modello 730 è possibile detrarre gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote dei mutui pagati nell’anno precedente. Le detrazioni inseribili nel modello, dopo gli interventi legislativi recenti, sono:
- per i mutui ipotecari riguardanti l’acquisto della prima casa;
- per i mutui ipotecari stipulati antecedentemente il 1993 su beni immobili diversi dalla prima casa;
- per i mutui stipulati nel 1997 riguardanti la manutenzione, ristrutturazione e restauro di edifici e beni immobili adibiti a prima casa;
- per i mutui stipulati dal 1998 per la costruzione o ristrutturazione di unità edilizie ed immobiliari adibite ad abitazione principale;
- per i prestiti e mutui agrari.
I limiti di detrazione per il mutuo prima casa
La legge 244 del 2007 ha innalzato a 4.000 euro il limite per la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari, riguardanti l’acquisto della prima casa. Il bonus ottenibile nella dichiarazione dei redditi equivali a 760 euro. Tale limite è riferito a:
- interessi passivi;
- oneri accessori riguardanti la stipula del contratto di muto per il capitale in prestito;
- quote di rivalutazione relative alle clausole di indicizzazione.
Nel caso di stipula di un mutuo per l’acquisto della prima casa cointestata ai coniugi, ognuno può sfruttare il bonus ottenendo la detrazione esclusivamente in relazione alla propria quota di interessi. Ciò non avviene se uno dei coniugi è a carico dell’altro, poiché quest’ultimo può richiedere l’intera detrazione. In riferimento ai contratti antecedenti il 1993, le condizioni per usufruire delle detrazioni sono:
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
- nel 1993 e seguenti anni il contribuente non deve avere cambiato l’abitazione principale, tranne se dipendente da motivi attinenti il lavoro;
- l’acquisto dell’immobile è avvenuto entro sei mesi antecedenti o successivi la stipula del relativo contratto di mutuo.
- Nel caso di mutui stipulati dal 1° gennaio 2001, il bonus è ammesso se il bene immobile è adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Procedimento e documenti
Il contribuente per usufruire della detrazione fiscale del 19%, deve compilare il modello 730 negli spazzi appositi, quadro E, rigo E7 e E12, indicando le somme corrisposte relative agli interessi passivi, oneri e spese accessorie. Deve indicare anche le eventuali quote di rivalutazione dipendenti dalle clausole di indicizzazione. I documenti da esibire per ottenere la detrazione fiscale sono:
- contratto di mutuo stipulato per l’acquisto del bene immobile;
- l’atto di acquisto del bene immobile;
- la certificazione rilasciata dall’istituto bancario attestante l’ammontare degli interessi corrisposti dal mutuatario riferiti al periodo per cui si richiede la detrazione e la quota di capitale residua;
- tutti gli eventuali documenti che possono attestate il versamento delle spese ed oneri.
La documentazione deve essere esibita esclusivamente nel caso di controllo da parte del fisco, non deve essere assolutamente allegata alla dichiarazione dei redditi tramite il modello 730 o Unico.
