La cosiddetta “cedolare secca” è un particolare regime fiscale, sostitutivo e facoltativo, applicabile dai titolari di diritti reali su un immobile di tipo abitativo nel caso in cui questo venga locato al di fuori dell’attività di impresa. In buona sostanza aderendo a questo regime fiscale, se sei il proprietario o l’usufruttuario di un immobile, potrai scorporare dai tuoi redditi il ricavato della locazione, applicando su questo un’aliquota fiscale del 10% (se si tratta di affitto a canone concordato) o del 21% (se si tratta di affitto a canone libero).
Questa imposta sostitutiva, quindi, va ad evitare, limitatamente ai redditi derivanti dalla locazione, il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e del bollo sul contratto di affitto. Nel caso in cui il locatore opti per la cedolare secca, quindi:
– si applica sul totale dei canoni di locazione un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali;
– i redditi da locazione non sono più rilevanti ai fini Irpef (ma vanno comunque indicati in dichiarazione e vengono considerati in caso di richiesta di benefici collegati ai livelli reddituali, come nel caso dell’Isee).
Come funziona?
L’adesione al regime della cedolare secca, facoltativa, va comunicata all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto di affitto, ovvero in sede di rinnovo dello stesso. La durata dell’adesione all’opzione, normalmente, coincide con quella del contratto ovvero, quando l’opzione viene esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E’ comunque possibile revocare l’adesione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ovvero effettuarla in ogni annualità al momento del rinnovo, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.
Molto importante, a pena di decadenza dal regime fiscale agevolato, è la comunicazione all’inquilino che va fatta entro il termine di registrazione del contratto, ovvero entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione, mediante raccomandata con avviso di ricevimento. In tale comunicazione il proprietario deve informare il conduttore della rinuncia all’aggiornamento del canone in base ai parametri ISTAT, condizione fondamentale per aderire al regime della cedolare secca. Si può evitare la comunicazione mediante raccomandata soltanto se nel contratto vi è una clausola espressa che stabilisca il divieto di aggiornamento del canone.
Il pagamento
Ipotizzando l’adesione al regime della cedolare secca nel corso del 2018, il pagamento dell’imposta deve avvenire:
– in unica rata entro il 30/11/2019 per importi inferiori a € 257,52
– in due rate per importi superiori a tale soglia, ed in particolare:
– primo acconto pari al 40% entro il 30/06/2019
– secondo acconto pari al 60% entro il 30/11/2019
Il versamento del saldo deve essere effettuato entro il 30/06 dell’anno successivo a quello di riferimento, ovvero entro luglio con la maggiorazione del 40%. Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, ovvero nel primo anno di possesso dell’immobile, non è dovuto alcun acconto perchè manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
