Calcolo Tasi: Come Farlo Correttamente

Se sei proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, devi pagare la TASI, un tributo locale che finanzia i “servizi indivisibili” prestati dai Comuni. Sei tenuto al versamento dell’imposta anche se hai dato in locazione o in comodato l’immobile: in questi casi, una quota della tassa è dovuta anche dall’inquilino. La base imponibile della TASI è la rendita catastale dell’immobile, rivalutata e successivamente moltiplicata per un coefficiente stabilito dalla legge.

Le aliquote della tassa sono state fissate a livello normativo all’1 per mille, ma i Comuni hanno il potere di modificarle. Per il 2018, la Legge di Bilancio ha stabilito che gli enti locali non possono aumentare le aliquote TASI ma possono azzerarle. Da questo blocco delle aliquote sono esclusi i Comuni neo-istituiti a seguito di fusione e quelli deficitari che si trovano nella fase di pre-dissesto o dissesto finanziario. Se nel 2016 operava una maggiorazione della TASI, questa rimane confermata, mentre sono completamente esentate dal tributo le abitazioni principali (eccetto quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e una delle sue pertinenze, a patto che siano accatastate come C/2, C/6 o C/7.

I dati necessari per calcolare la TASI

Per calcolare correttamente la TASI ti servono i seguenti dati:

  • la rendita catastale non rivalutata dell’immobile;
  • la delibera comunale con aliquote ed esenzioni previste per l’anno 2017;
  • i coefficienti, suddivisi per categoria catastale, indicati nel DLgs 504/1992 e successive modifiche;
  • la data dell’eventuale contratto della compravendita dell’immobile, se avvenuta in corso d’anno.

La rendita dell’immobile la trovi nella visura catastale o, in alternativa, puoi utilizzare il servizio gratuito online “Consultazione rendite catastali” che trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it). Per le delibere comunali aggiornate, puoi fare riferimento al sito web dell’ente o a quello del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www1.finanze.gov.it/), nella sezione “Fiscalità regionale e locale”. I coefficienti per le diverse categorie catastali sono i seguenti:

  • da A/1 a A/11 (escluso A/10) nonché C/2, C/6 e C/7: 160;
  • A/10 e D/5: 80;
  • da B/1 a B/8 e da C/3 a C/5: 140;
  • C/1: 55;
  • da D/1 a D/10 (escluso D/5) – 65.

Il contratto di compravendita ti serve perché la TASI va ragguagliata per i mesi di possesso effettivi: solo se hai compravenduto l’immobile entro il 15 del mese, tieni conto di quest’ultimo come periodo per il quale è dovuta la tassa.

Calcolo corretto della TASI

Dopo aver recuperato documenti e dati sopra-elencati, puoi passare al calcolo della base imponibile della TASI, che si determina moltiplicando la rendita catastale non rivalutata prima per 1,05 e poi per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale dell’immobile. Dalla base imponibile così ottenuta devi sottrarre eventuali deduzioni riconosciute dal Comune ove è collocato il fabbricato e quindi applicare l’aliquota della TASI. La misura dell’imposta, come anticipato, è la stessa deliberata per l’anno 2017, salvo le casistiche sopra illustrate. Infine, l’imposta ottenuta va ridotta del:

– 50%, nel caso in cui il bene sia stato concesso a terzi in comodato d’uso;
– 75%, se l’immobile è locato con contratto a canone concordato.

Quella così determinata è la TASI dovuta in ragione d’anno che, come visto, dev’essere ragguagliata ai mesi di effettivo possesso del bene. In caso di locazione dell’unità immobiliare, l’imposta dovuta va suddivisa tra proprietario e occupante in base alle quote stabilite dal Comune: se quest’ultimo non ha deliberato nulla in merito, la tassa risulta per il 10% a carico dell’inquilino e per il 90% a carico del proprietario.

Esempio pratico

Un immobile di categoria A/2, con rendita catastale di 683 euro, è situato a Montegrotto Terme (PD) ed è posseduto al 100% da un unico proprietario che l’ha acquistato il 14 marzo 2018 e l’ha affittato dal 1° giugno 2018 con contratto a canone libero. La base imponibile è pari a 114.744 euro (683×1,05×160), l’aliquota deliberata dal Comune è l’1,2 per mille e la TASI ipotetica ammonta a 137,89 euro (114.744×1,2/1.000) mentre quella effettivamente dovuta per il 2018 è di 91,80 euro: quest’ultimo valore deriva dal ragguaglio dei 137,89 euro ai mesi di effettivo possesso, che sono 8, da marzo a dicembre (137,89×8/12).

In quest’esempio, alla tassa non va applicata alcuna riduzione, pertanto basta suddividerla tra proprietario e inquilino: ipotizziamo che il Comune non abbia deliberato, quindi applichiamo le quote previste dalla legge, in base alle quali risulta che il proprietario deve pagare una TASI 2018 pari a 82,62 euro (91,80×90%), mentre l’inquilino verserà la restante parte, ossia 9,18 euro (91,80×10%).

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