La carenza di liquidità, soprattutto, in virtù di investimenti corposi, ha favorito la richiesta di prestiti sia ad agenzie private come finanziarie che ad enti, pur sempre privati, quali le banche.
Diverse sono le forme di finanziamento, a cui potrai fare riferimento, tra le più richieste vi è certamente il mutuo, spesso e volentieri richiesto per l’acquisto della prima casa. Il mutuo è un contratto ad obbligazioni reali, in genere bancario, tramite il quale potrai, nella qualità di persona fisica o giuridica, ottenere in prestito somme di denaro al fine di acquisire beni o servizi, con l’obbligo di restituire il credito mensilmente entro un tot di anni, interessi compresi, legalmente calcolati in base al momento storico.
Un classico esempio di mutuo è il mutuo immobiliare, in questo caso la richiesta di erogazione di denaro è volta all’acquisto di un bene immobile, la peculiarità di tale mutuo è il doppio contratto sottoscritto dal notaio, compravendita tra acquirente e venditore e mutuo tra banca o finanziaria e persona fisica o giuridica. Una fattispecie giuridica legata all’acquisto di beni immobili, nell’ambito del mutuo immobiliare è l’accollo del mutuo.
Cos’è l’accollo del mutuo
L’accollo è un istituto giuridico che trova la sua discplina nell’art. 1273 del codice civile, si tratta di una cessione di credito ad un soggetto specifico, si differenzia dall’esprossimissione, in quanto in quest’ultima l’accordo è stipulato tra finannziaria o la banca che ha ceduto il prestito e il soggetto che subentra nel debito. L’accollo, è nello specifico l’accollo del mutuo, è il contratto che intercorre tra soggetto originariamente debitore, tecnicamente detto “accollato” e il il soggetto che subentra nel debito, tecnicamente definito “accollatario”, il terzo si assume l’obbligazione di pagare le rate per l’acquisizione del bene immobile ed adempiere a qualsiasi prestazione aggiuntiva sottoscritta nell’originario contratto di mutuo. L’accollo può assumere diverse forme, si parla di accollo esterno, laddove il debitore originario richieda di far parte insieme al terzo del contratto di surroga del debito, altresì si parla di accollo interno, in tal caso il debitore originario rimane escluso dall’accordo.
Come funziona
Se vuoi acquistare un immobile da un venditore che ancora debba estinguerne il mutuo, potrai richiedere al venditore di affrancare il bene immobile dal mutuo o accollarti tu stesso o insieme al venditore il mutuo, sottoscrivendo un contratto privato con il venditore. In relazione alla seconda opzione è possibile distinguere tra due tipi di accollo:
- liberatorio, l’acquirente subentra nel mutuo alle stesse condizioni sottoscritte dall’accollato originario, versando la differenza del valore del bene al venditore/accollato, che in questo modo è liberato dal debito;
- cumulativo, in questo caso acquirente inteso come terzo e debitore originario sono entrambi in solido obbligati nei confronti dell’ente erogatore del prestito.
Ai fini della cessione del credito e della proprietà del bene immobile è, fra l’altro, neccessario che tu ti rivolga ad un notaio per sottoscrivere un atto notarile detto “rogito” attraverso cui il notaio autentifica e legittima il passaggio delle titolarietà sulla proprietà dell’immobile.
Perchè si fa l’accollo del mutuo
L’accollo del mutuo porta dei vantaggi sia per l’accollato sia per accollante che per l’ente erogatore del mutuo. Se hai intenzione di acquistare un bene da un venditore che non abbia ancora estinto il mutuo, potrai decidere di accollarti il mutuo, questo ti garantirà di risparmiare tempi e costi come ad esempio tutte le spese accessorie relative all’apertura del mutuo stesso derivanti dalle perizie, dagli atti del notaio ecc…o di chiusura o cessazione del mutuo.
Particolarmente vantaggioso è l’acquisto di un bene immobile da una società, in tal caso sarei obbligato a versare solo l’80% del debito sottoscritto. Se hai un immobile e non hai ancora estinto il mutuo, venderlo ad una persona fisica o giuridica ti permetterà di liberarti dal debito (”accollo liberatorio”) o condividere in modo solidale lo stesso con un altro soggetto (”accollo cumulativo”). Se sei un ente erogatore di prestiti come una finanziaria o una banca, l’accollo, può essere visto come un’ulteriore garanzia di adempimento del credito, il terzo assumendosi l’obbligazione del credito, garantisce l’assolvimento dell’obbligazione pecuniaria, del resto, poco importa chi assolve il credito, quindi, difficimente l’ente che eroga il credito non concederà il suo assenso al mutamento del debitore.
