Mortgage Backed Securities: cosa sono e come funzionano?

Le Mortgage backed securities o Mbs sono molto comuni nel mercato immobiliare americano. Essi sono fondamentalmente dei titoli azionari comprati e venduti usando come garanzie dei mutui ipotecari. L’intermediario dispone di una parte di questi titoli che ha acquisito da parte di chi ha acceso il mutuo, e li usa come garanzia per tutelarsi nel caso di mancato pagamento delle rate mutuali.
I mutui ipotecari hanno una durata molto ampia, che si spinge anche fino ai 30 anni, e le banche in questo modo vincolano una quota della casa di una famiglia che non sarà veramente di loro proprietà finché il mutuo non sarà estinto. Gli istituti che fungono da intermediari, però, hanno spesso bisogno di capitali, che acquisiscono cedendo una parte di questi titoli mutuali ad altri enti specializzati nel finanziamento edilizio: questi enti pagano una certa somma per tenere in ostaggio il titolo, che così compie un ulteriore passo in avanti e diventa proprietà di un altro ente ancora.

Il vantaggio maggiore di queste Mbs è sicuramente per la banca, che ha il potere di convertire investimenti solidi e difficili da utilizzare in denaro liquido spendibile. Creando titoli, infatti, la banca di fatto smembra il patrimonio immobiliare che fa capo a quel mutuo in un certo numero di azioni che vengono poi cedute ad altri enti: il valore di una casa, che ha rendimento lontanissimo nel tempo e non dal punto di vista liquido, viene così trasformato in un tesoretto per gli investimenti quotidiani.

Come funzionano le Mbs in Italia?

Le Mbs ci sono anche in Italia e sono state introdotte sul volgere del nuovo millennio. Qui il principio, noto come cartolarizzazione, prevede che un certo numero di cedole collegate ad un mutuo ipotecario siano cedute ad un’azienda terza che ne detiene il possesso ed eventualmente la disponibilità liquida. La persona che ha stipulato il mutuo può pian piano riscattare quelle cedole pagando un tanto al mese (le famose rate del mutuo) ed estinguendo alla fine il proprio debito che non è più con l’intermediario, ma con la società finale che tiene in disponibilità questi titoli.

La crisi del 2007 e le conseguenze

Questo sistema di mutui subì un vero e proprio collasso a partire dal 2007, ovvero a partire dall’inizio della crisi economica. In quel periodo, infatti, molte famiglie ad elevato rischio di insolvenza avevano ottenuto dei mutui subprime, cioè mutui specificamente pensati per chi avesse un passato creditizio non proprio limpido.
Le aziende che detenevano i titoli di ipoteca di questi mutui fecero un veloce utilizzo della liquidità che derivava loro da questi titoli, reimmettendola sul mercato per investimenti e speculazioni. Il problema è che nel mezzo tra la circolazione del denaro e la concessione di mutui non c’era nulla che potesse fungere da freno e coprisse il buco di denaro. Molte famiglie cattive pagatrici smisero di pagare perché non potevano permetterselo, ma ormai le liquidità dei loro titoli ipotecari erano state usate e nessuno le avrebbe rimborsate.
L’uso spregiudicato di queste securities è stato risolto con una enorme manovra di salvataggio che ha previsto l’uso di denaro pubblico, a fronte di un esponenziale aumento del debito statale.

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